Microcredito, opportunità per b&b e case vacanze in Lazio, scade il 31 dicembre

pportunità per le attività extra-alberghiere.Scadenza: 31/12/2016. Finanziamento fino a 25.000€ all’1% di tasso d’interesse. Il fondo è accessibile anche a imprese già costituite (escluse srl e società di capitali).Possono accedere al MICROCREDITO REGIONALE gli aspiranti imprenditori e le imprese già costituite che non hanno i requisiti per l’accesso al credito ordinario rientranti nelle seguenti categorie:

1) microimprese in forma di ditta individuale, societa’ di persone e societa’ cooperative da costituire o gia’ costituite con sede operativa nella Regione Lazio;
2) soggetti titolari di partite iva anche non iscritti ad albi professionali.

Il finanziamento copre il 100% delle spese ammissibili con una durata massima di 84 mesi.

Possono essere finanziate sia le spese di investimento (macchinari, ristrutturazione, impianti, hardware e software), sia le spese di gestione (personale e locazione).

Il finanziamento è erogato su un apposito conto corrente vincolato intestato al beneficiario: l’80% dell’importo rimane vincolato sul conto ed impiegato di volta in volta per il pagamento delle spese ammesse, mentre il restante 20% può rimanere libero per esigenze di liquidità; le spese sostenute devono essere comunque rendicontate.

Le principali spese ammesse:

– canoni di locazione (massimo 6 mesi);

– marketing comunicazione ed eventi;

– webadvertising;

– collaboratori (entro il limite massimo di 6 mesi);

– corsi di formazione;

– opere murarie ed assimilate comprese quelle per l’adeguamento funzionale dell’immobile per la ristrutturazione dei locali;

– marchi e brevetti;

– acquisto di arredi, impianti, macchinari e attrezzature, nuovi di fabbrica o usati, solo se certificati dal rivenditore autorizzato;

– acquisto di software per le esigenze produttive e gestionali dell’impresa.

Per informazioni info@agostinoingenito.it

Affitti brevi e portali online, tweet Renzi non chiarisce su scelta del Governo su tutela operatori e consumatori

Twitter Renzi alimenta confusione e non chiarisce su regole e modello Sharing economy . Il Premier spieghi altrimenti lo inonderemo delle autorizzazioni e scie amministrative e derogheremo come chi applica far west nel turismo italiano

Non può bastare un cinguettio che appare confuso e pericoloso . Il Premier chiarisca su sharingeconomy e affitti turistici mediante Airbnb. Il rischio é totale deregulation, alimentando contraddizioni evidenti tra chi gestisce strutture ricettive in regola ed abusivi con serie ripercussioni su diritti consumatori, sicurezza e qualità dell’ ospitalità. É quanto dichiara Agostino Ingenito, presidente nazionale Aigo Confesercenti che per primo, lo scorso venerdì, aveva posto il problema a seguito di un emendamento proposto dal Pd in commissione Finanze e che aveva previsto l’applicazione di una cedolare secca del 21% pagata dal colosso internazionale online dei fitti brevi Airbnb. Il Governo deve chiarire- continua Agostino Ingenito – Le normative regionali impongono che per svolgere attività ricettiva extralberghiera non imprenditoriale come la conduzione di bed and breakfast e case vacanze non professionali sia obbligatorio presentare una scia amministrativa che accerti requisiti urbanistici degli immobili da destinare all’ospiitalitá turistica oltre all’obbligo del gestore di denunciare gli ospiti entro le 24 ore dell’arrivo e di pagare come sostituti di imposta le tasse di soggiorno. Inoltre il corrispettivo guadagnato é assoggettato ai fini Irpef, secondo le regole del Fisco che impongono l’integrazione nella propria dichiarazione dei redditi. Va anche aggiunto che le normative regionali e il fisco definiscono anche le soglie di ciò che può essere integrato come reddito diverso e ciò che invece determina il superamento delle soglie della saltuarietà e il conseguente obbligo a svolgere l’attività in maniera professionale, attenendosi all’apertura di una partita iva. Il cinguettio del Premier Renzi alimenta enormi perplessità rispetto ad un ordito obbligo normativo che impone invece regolarità urbanistica e autorizzazioni per l’accoglienza di ospiti nella propria abitazione di residenza o dimora o nelle cosiddette seconde case. Se Renzi non chiarisce, il rischio é la totale deregulation che i portali online alimentano consentendo a chiunque di ospitare turisti e viaggiatori senza doversi preoccupare di abitabilità, sicurezza nazionale e doveri fiscali imposti invece a chi opera secondo le normative. Un segnale allarmante che seguendo le tendenze di Sharing economy travolge il sistema attuale che con fatica avevamo costruito per garantire lo Stato e i consumatori – continua Ingenito – Se per Renzi non servono più regole e codici, consentendo a chiunque di fare ospitalità attenendosi alle sole recensioni online e pagando percentuali rilevanti a questi portali residenti in paradisi fiscali internazionali, ne prendiamo atto. Rinunceremo a qualsivoglia modalità organizzativa e di regole imposte e garantiremo anche noi la totale anarchia e far west che sta dilaniando l’attuale sistema di ospitalità turistica in Italia”.

B&B nel condominio? Se viene vietato dal regolamento, va trascritto

Il divieto di adibire gli appartamenti a bed and breakfast va trascritto. La Cassazione, con sentenza 18 ottobre 2016, n. 21024, afferma che la clausola del regolamento condominiale che limiti la destinazione delle unità immobiliari deve essere considerata costitutiva di servitù atipica ed è, quindi, opponibile ai terzi acquirenti solo se risulti nella nota di trascrizione.Due condomini di un condominio di Palermo avevano impugnato nel 2006 una deliberazione assembleare che, con la maggioranza ex art. 1136 c.c., aveva integrato il regolamento condominiale, inserendovi un articolo che vietava ai partecipanti di destinare le unità singole a case-famiglia, bed and breakfast, pensioni, alberghi o affittacamere. Il condominio convenuto si era difeso sostenendo che la deliberazione impugnata aveva soltanto riprodotto analoga disposizione contenuta nel regolamento originario del 1957.
Il Tribunale di Palermo aveva dichiarato la nullità della delibera, mentre la Corte d’Appello aveva riformato la prima sentenza, osservando come le limitazioni all’utilizzo delle unità immobiliari, benchè non fossero state inserite nelle note di trascrizione, derivassero da un regolamento condominiale di origine contrattuale richiamato negli originari atti d’acquisto delle singole proprietà esclusive. Uno degli originari attori aveva proposto ricorso per cassazione lamentando, tra l’altro, che l’omessa trascrizione del regolamento del 1957 aveva comportato l’inopponibilità delle relative clausole limitative ai successivi acquirenti.

La Corte di Cassazione, con sentenza 18 ottobre 2016, n. 21024, accoglie questa censura. La sentenza delle Suprema Corte ricorda come alcune pronunce precedenti avessero affermato che le clausole del regolamento condominiale che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà possono vincolare gli acquirenti dei singoli appartamenti anche indipendentemente dalla trascrizione, purché nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – debba ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass
. 31 luglio 2009, n. 17886
).
Parimenti, in passato si era affermato che la clausola del regolamento di condominio, che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini a determinate attività, abbia efficacia nei confronti degli aventi causa a titolo particolare dei condomini se trascritta nei registri immobiliari, oppure se comunque menzionata ed accettata espressamente nei rispettivi atti d’acquisto (Cass. 1° giugno 1993, n. 6100).

Altre volte, si era distinto sempre in giurisprudenza tra le clausole del regolamento che impongano pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusivae a vantaggio di altre unità abitative, e le clausole che, invece, impongano prestazioni positive a carico di alcuni ed a favore di altri condomini o di soggetti diversi, nel primo caso essendo configurabile un diritto di servitù, trascrivibile nei registri immobiliari, e nel secondo, invece, un onere reale e nel terzo un’obbligazione “propter rem”, non trascrivibili (Cass. 5 settembre 1990, n. 11684). Altrimenti, a proposito del regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, le clausole che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive sono state intese come costitutive su queste ultime di servitù reciproche (Cass. 15 aprile 1999, n. 3749; Cass. 13 giungo 2013, n. 14898).

La sentenza 18 ottobre 2016, n. 21024 afferma decisamente che la previsione regolamentare di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive debba essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem. Osserva la Corte che non vi può essere obbligazione reciproca quando ciascuno debba all’altro un eguale speculare a quello cui questi è tenuto verso di lui. Ricondotta alla servitù, l’opponibilità ai terzi acquirenti della clausola del regolamento che stabilisce i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive va, quindi, regolata facendo attenzione riguardo alla trascrizione del relativo peso.
Per l’opponibilità delle servitù reciproche costituite dal regolamento di condominio, non è, quindi, sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., occorre indicarne le specifiche clausole limitative (Cass. 31 luglio 2014, n. 17493). In assenza di trascrizione, queste disposizioni del regolamento valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto.

Da ultimo, la sentenza n. 21024 del 2016 enuncia il seguente principio di diritto: “la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale”.

La decisione in commento riaprirà antiche dispute dottrinali.

Un regolamento di condominio è, di per sé, atto soggetto alla trascrizione nei registri immobiliari? La risposta dovrebbe essere negativa, compatibilmente con l’art. 2645 c.c., in quanto esso non è, ex se, atto dispositivo della comproprietà.

Sono, piuttosto, trascrivibili le eventuali convenzioni costitutive di servitù che siano documentalmente inserite nel testo di un regolamento di condominio.
Può allora procedere alla trascrizione di tali clausole il costruttore venditore, originario unico proprietario dell’edificio, che abbia predisposto il regolamento? No, finché egli non abbia proceduto all’alienazione della prima unità immobiliare, in quanto prima di tale momento non è possibile configurare tali servitù reciproche tra le varie porzioni dell’edificio, in quanto la servitù è ius in re aliena e, per il principio nemini res sua servit, non è concepibile il sorgere di una servitù attiva o passiva tra due fondi, fino a quando i medesimi appartengono a un unico titolare.

Con la nota di trascrizione del primo atto di acquisto di un’unità compresa nell’edificio si determina l’opponibilità del regolamento, menzionando in essa tutte le distinte unità immobiliari, pure quelle rimaste in proprietà del costruttore, ovvero ciascuno dei reciproci fondi dominante e servente. All’atto dell’alienazione delle ulteriori unità immobiliari, il regolamento andrà ogni volta richiamato o allegato e dovrà eseguirsi ulteriore trascrizione per le servitù che mano mano vengono all’esistenza fino all’esaurimento del frazionamento della proprietà originariamente comune.

Un regolamento contenente limiti della proprietà definitivamente trascritto non necessita, ovviamente, per la sua opponibilità ai successivi subacquirenti, di essere richiamato nei rispettivi atti di subentro nella titolarità delle porzioni esclusive.

Viceversa, un regolamento che contenga limiti di destinazione, seppur non trascritto, è efficace per il terzo acquirente soltanto se nel rispettivo titolo di acquisto si faccia espresso riferimento non genericamente al medesimo regolamento, quanto allo specifico vincolo di reciproca servitù esistente. In mancanza della certezza legale della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente, derivante dalla trascrizione dell’atto costitutivo, occorre verificare la certezza reale di tale conoscenza, che si consegue unicamente con la precisa indicazione dello ius in re aliena gravante sull’immobile oggetto del contratto (Cass. 28 aprile 2011, n. 9457).

Tale interpretazione si fonda sulla convinzione che il regolamento condominiale, che contenga limitazioni ai diritti dominicali dei singoli condomini, deve essere approvato da tutti i partecipanti al condominio con atto di natura negoziale.

La riferibilità di queste clausole negoziali, limitative dei diritti reali, a soggetti diversi dai partecipanti alle originarie convenzioni regolamentari, in caso di mancata loro trascrizione, postula, quindi, che le medesime siano poi espressamente contemplate nei singoli successivi atti d’acquisto: in questo caso, ben si spiega che il vincolo per gli aventi causa scaturisce non dall’opponibilità, ma direttamente dall’accettazione negoziale.

Centro storico di Napoli, sono pochi i 20 milioni previsti dal Patto firmato con Renzi. Serve vero piano di rigenerazione urbana con risorse e tempi certi

Centro storico di Napoli, sono pochi i 20 milioni inseriti nel Patto per la Città. Serve un vero piano di rigenerazione urbana che punti alla messa in sicurezza, la risoluzione di annosi grovigli burocratici e di competenza e che offra concrete occasione di un recupero funzionale degli immobili, lavorando alla realizzazione di un unico ring di ospitalità diffusa come succede per le maggiori città europee. Lo dichiara Agostino Ingenito, presidente regionale dell’Abbac, l’associazione che riunisce i proprietari e gestori di immobili ad uso turistico e che aderisce alla rete nazionale Aigo Confesercenti. “Difficile immaginare una vera e definitiva rigenerazione urbana, con la conseguente messa in sicurezza e riuso degli immobili ad uso turistico dell’enorme centro storico che noi auspichiamo si trasformi in un vero e proprio centro di ospitalità diffusa. La consistenza degli immobili fatiscenti e da recuperare è tale che appaiono decisamente limitate le risorse economiche previste per l’incentivazione agli interventi di edilizia economico privata previsti nel Patto firmato con il Premier Renzi – continua Ingenito – Ipotizzo che si intenderà realizzare forse un nuovo progetto Sirena che aiuti i condomini almeno nel recupero delle facciate, ma serve molto di più per garantire prima di tutto la messa in sicurezza di immobili fatiscenti e il loro concreto riutilizzo. “Intanto auspichiamo che la Giunta abbia il coraggio di risolvere le annose questioni urbanistiche che non consentono di utilizzare al momento questi immobili ad uso turistico per frazionamenti non autorizzati e difformità realizzate nel corso del tempo. In questo caso è potere dell’Amministrazione Comunale di procedere ad una sanatoria che consentirebbe anche di recuperare oneri di urbanizzazione. Una sanatoria che si potrebbe collegare proprio alla destinazione turistica, consentendo di aggregare imprenditori che credono al rilancio turistico culturale della città e che sarebbero pronti a proporre iniziative condivise che non possono però prescindere da risorse congrue e tempi certi. Come pure va risolta l’annosa questione degli immobili vincolati dalla Sovrintendenza. Grovigli burocratici e non chiare competenze che hanno spesso condannato all’abbandono anche importanti palazzi del centro storico. Auspichiamo che il Sindaco convochi un tavolo con tutti gli attori in campo per definire competenze e ruoli ed avviare un dialogo costruttivo per un’autentica rigenerazione del centro storico”.

Airbnb e altre piattaforme online, servono azioni forti contro i monopoli. Buona la proposta del Governatore di New York

In qualità di presidente nazionale dell’Aigo, l’associazione che riunisce gli operatori ricettivi extralberghieri italiani, me ne sono occupato più volte, denunciando azioni scorrette compiute da questi grossi monopolisti della ricettività turistica. La scelta del Governatore di New York Andrew Cuomo di promulgare una legge che obblighi all’affitto breve di almeno trenta giorni per una casa vacanza, fa tremare i polsi e non solo ai proprietari e dirigenti del colosso californiano Airbnb. È il Governatore infatti l’artefice di una legge che, una volta in vigore, farebbe malissimo ad Airbnb. Per ora, però, il pericolo sembra scampato. La nuova normativa non sarà effettiva finché la controversia legale fra lo Stato e l’azienda con sede a San Francisco (che ha immediatamente fatto appello) non sarà chiusa.La nuova legge, infatti, prevede il divieto di proporre in affitto case per meno di 30 giorni, pena una multa da 7.500 dollari per chiunque provi a mettere l’annuncio sulla piattaforma online. Un dettaglio che sarebbe letale per il business dell’azienda californiana fondata nel 2008 da Joe Gebbia e Brian Chesky. Airbnb, infatti, è fortissima negli affitti brevi e si propone come alternativa agli hotel. Vietare le locazioni inferiori a 30 giorni vorrebbe dire, in sostanza, vietare Airbnb. Ma c’è di più. Innanzitutto, New York è una città importantissima per le casse dell’azienda. Solo nella Grande Mela, infatti, Airbnb può contare su 46mila alloggi affittati per brevi periodi. E poi c’è il rischio dell’effetto domino, con altri Stati pronti a prendere spunto da quello newyorkese. Nel giro di pochi giorni, insomma, rischia di consumarsi la fine di uno degli esempi migliori di Internet company. Il rinvio della decisione sulla nuova legge è una boccata d’ossigeno importante per Airbnb, che proverà a fare quadrato per trovare una soluzione accettabile. Per adesso, la proposte di impedire ad un utente di affittare più di una casa non ha convinto i leader newyorkesi, sui quali la pressione degli albergatori rimane forte. Si tratta di una legge che potrebbe fare scuola e consentire di ridimensionare il potere di questi portali che stanno difatti gestendo la ricettività nei Paesi in cui operano. Anche noi come associazione nazionale di operatori ricettivi extralberghieri regolari ed autorizzati, chiediamo a gran voce azioni di contrasto forte verso tali monopoli che stanno difatti inquinando il mercato ormai senza regole e con forti squilibri. Vi terrò aggiornati.

La Generazione perduta & Gerontocrazia, andare oltre la realtà percepita..

AGO & FILO – Il mio editoriale di questa settimana
Quelli che alla fermata attendono il bus del futuro e che intanto perdono il presente. Ero sulla fermata l’altro giorno, mi sono visto attorno mentre attendevo e non poco quel bus e riflettevo su come ormai scenari ed aspirazioni sembrano irrimediabilmente persi. C’è chi lo chiama gap generazionale, chi con molta più crudezza l’ha definita la generazione perduta, chi ormai non rimette alcune speranze sui “bamboccioni” o chi forte della gerontocrazia ( vecchi al comando) non se ne frega minimamente delle condizioni disperate di disoccupazione e la precarietà di chi gli sta “pagando” la pensione. Le “giovani” generazioni compreso la mia è ormai senza speranza. Tutta la classe dirigente italiana è organizzata in un sistema di compatte oligarchie di anziani che per conservare e accrescere i propri privilegi sono decisi a sbarrare l’ingresso a chiunque. A cominciare dal capitalismo industriale-finanziario il quale, almeno in teoria, dovrebbe essere il settore più dinamico e innovativo della società, ma dove invece i Consigli d’amministrazione assomigliano quasi sempre a un club esclusivo di maschi anziani. Anche il sistema politico e i partiti non scherzano. I leader più importanti non solo stanno in politica da almeno tre o quattro decenni, ma in media è da almeno 20-25 anni che occupano posizioni di vertice. La muraglia invalicabile dietro la quale prospera la gerontocrazia italiana che non vuole competizione e merito. In Italia il sapere e il saper fare contano pochissimo. Moltissimo invece contano le amicizie, il tessuto di relazioni, l’onnipresente famiglia, e soprattutto l’assicurazione implicita di non dar fastidio, di aspettare il proprio turno, di rispettare gli equilibri consolidati: vale a dire ciò che fanno o decidono i vecchi. E’ questa la fotografia anche del nostro territorio che peggio degli altri nei momenti d’oro non è riuscito neppure a decidere per avviare uno sviluppo sostenibile dopo le prime avvisaglie della crisi industriali . Certi di sopravvivere a se stessi questi amministratori non solo hanno speso male e arraffato i fondi ma restano al comando seppure in altre forme e senza vergogna, pretendendo anche un riconoscimento di una società priva da tempo di punti di riferimento. I traffici delle merci evocati dagli antichi scritti sono stato sostituiti ai traffici di ben altra natura che influenzano non poco la nostra vita. Nelle conversazioni di quelle generazioni, figli di chi si era fatto un mutuo per acquistare la casa, vedo solo rassegnazione o la considerazione che forse un futuro è possibile solo oltre. Difficile immaginare di fermare il declino ma utile non perdere le speranze per un territorio che avrebbe bisogno di guardare a quel che resta dei fondamentali e di rimettersi realmente in discussione, evitando di alimentare guerre fratricide ed avviando percorsi se non altro di condivisione e di uno sguardo oltre la realtà percepita spesso coltre imperscrutabile che non riesce a far guardare oltre la siepe delle indifferenze.

E ‘possibile applicare la cedolare secca per i contratti di affitto per abitazioni usate anche come b&b non professionali?

E’ possibile applicare la cedolare secca per appartamenti affittati a privati che lo utilizzano in parte per svolgere un’attività di bed and breakfast? Mi ritrovo spesso di fronte a proprietari che mi chiedono informazioni in merito e che cercano di farsi i conti per non incorrere in super tassazioni ulteriori. Il Fisco chiarisce quali sono le possibilità per applicare la tassazione forfettaria e quando invece non è possibile. Il fenomeno delle locazioni brevi sta riscuotendo sempre più interesse tra i privati, poiché consente di contemperare una pluralità di esigenze. In primo luogo, in un momento di difficoltà economica generale, in cui non è semplice assumere impegni gravosi a lunga durata, molte persone alla ricerca di una sistemazione preferiscono soluzioni transitorie. Anche per i locatori si tratta di una opportunità che presenta diversi vantaggi. Si pensi ad esempio al problema della solvibilità degli inquilini. È evidente, infatti, che un affitto di breve durata non comporta grossi rischi sotto il profilo della effettiva esigibilità dei canoni di locazione. Se poi si tratta di un mese o di alcuni giorni, il rischio è nullo, poiché l’intero canone è riscosso in anticipo. Inoltre, un immobile sfitto è soggetto a una pluralità di tributi, sia reddituali che patrimoniali, al punto che l’attesa di una locazione “solvibile” a lunga durata potrebbe risultare molto costosa per il proprietario. Senza dimenticare che in alcuni casi la locazione temporanea di stanze della propria abitazione oppure il bed & breakfast nella casa di residenza possono rappresentare una fonte di proventi significativa per arrotondare uno stipendio o una pensione.
Da qui, il numero crescente di domande dei lettori in ordine agli aspetti fiscali di tali situazioni. La prima domanda riguarda appunto la qualificazione del reddito ritratto dagli affitti di breve durata. Le regole del Tuir (Dpr 917/1986) qualificano come reddito fondiario i proventi ricavati dallo sfruttamento, totale o parziale, del bene immobile. Questo significa che appartengono a tale tipologia reddituale sia le locazioni di immobili sia l’affitto di singole stanze di un appartamento. I redditi fondiari sono imputati sempre al proprietario, ovvero al soggetto che vanta un diritto reale di godimento sull’immobile. Ne consegue che anche se il contratto di locazione fosse sottoscritto da un soggetto diverso dal titolare dell’immobile (ad esempio, dal figlio del proprietario, comodatario del bene), il relativo reddito dovrebbe in ogni caso essere dichiarato da quest’ultimo. I redditi fondiari, inoltre, sono tassati con il criterio della competenza, e non con quello di cassa. Ciò comporta che il titolare dell’immobile deve dichiarare l’intero reddito contrattualmente pattuito, a prescindere dall’effettivo incasso dello stesso. Si tratta di un ulteriore elemento a favore delle locazioni brevi: in caso di ritardi nei pagamenti, il locatore non può esimersi dal pagare le imposte sui redditi sui canoni maturati. In alternativa al regime ordinario Irpef, il locatore può scegliere di applicare la cedolare secca sugli affitti. È una imposta che sostituisce non solo l’Irpef, ma anche le addizionali comunali e regionali all’Irpef nonché l’imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione. La cedolare è ammessa solo se il proprietario è una persona fisica che non agisce nell’esercizio d’impresa o di una professione. Inoltre, la legittimazione all’opzione spetta unicamente al proprietariolocatore dell’immobile. Ne deriva che, in caso di locatore diverso dal titolare del bene, la cedolare non è applicabile. Occorre inoltre che si tratti di una locazione abitativa e che l’immobile abbia una destinazione catastale abitativa. L’aliquota della cedolare, per le locazioni brevi, è pari al 21 per cento. L’imposta dev’essere applicata all’intero importo contrattuale del canone, senza abbattimento alcuno. La scelta per il regime agevolato si effettua di regola in sede di registrazione del contratto. A questo riguardo, si segnala che, in caso di locazioni aventi durata non superiore a trenta giorni, non vi è obbligo di registrazione. In ogni caso, se il proprietario decide di sottoporre comunque a registrazione il contratto, in tale occasione egli dovrà inviare in via telematica il modello Rli all’agenzia delle Entrate, comunicando l’opzione per la cedolare. Se invece non si procede legittimamente alla registrazione, la scelta si effettua in occasione della compilazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati. Trattandosi di affitto di breve durata, non vi è diritto agli aggiornamenti del canone e, dunque, l’opzione per la cedolare non dev’essere comunicata all’inquilino. L’agenzia delle Entrate, con la circolare 26/E del 2011, ha precisato che la cedolare è ammessa anche in presenza di locazioni di stanze dell’abitazione.Ai fini dei tributi locali, vanno esaminate distintamente la disciplina dell’Imu, della Tasi e della Tari. L’Imu colpisce unicamente i proprietari degli immobili e mai gli utilizzatori degli stessi. In proposito, va peraltro segnalato che, in caso di locazione di singole stanze della casa in cui il locatore risiede, l’immobile non perde la qualifica di abitazione principale. Questo perché tale nozione dipende unicamente dal fatto che il proprietario risieda e dimori nell’immobile. Ne consegue che l’abitazione principale parzialmente affittata resta esente da Imu. Ai fini della Tasi, rilevano invece, in linea di principio, tanto i possessori che gli utilizzatori. In particolare, ai possessori è addebitata una quota d’imposta compresa tra il 90% e il 70% del tributo complessivo, a seconda della delibera comunale, mentre agli utilizzatori spetta il pagamento della quota restante. Tuttavia, per quanto riguarda le locazioni brevi, va ricordata la regola secondo cui, in caso di utilizzi non superiori a sei mesi, l’unico soggetto passivo è il proprietario. Ne consegue che, in tali casi, il titolare dell’immobile sarà tenuto al pagamento del 100% dell’imposta. La medesima regola vale per la Tari, l’attuale prelievo sui rifiuti.
Ecco l’esempio tipo

– il soggetto locatario prende in locazione un immobile per destinarlo ad abitazione: generalmente in tutti i contratti di locazione c’è il c.d. vincolo di destinazione (uso ufficio, uso abitazione) e di non destinare altrimenti l’immobile, neanche una porzione, nè di sub-locarlo o concederlo in comodato;
– il soggetto locatario decide poi di iniziare un attività di affittacamere non professionale , senza dire niente al locatore, che applica la c.d. (cedolare secca), clausola inserita nel contratto se stipulato dopo il 2011 o meglio dopo la data di entrata in vigore della norma. Se poi il contratto è stato stipulato prima del 2011 il proprietario, come stabilito dalla legge stessa, ha la facoltà di comunicare a mezzo raccomandata di voler applicare la “cedolare secca” dato che sa che l’immobile è destinato esclusivamente ad abitazione e e l’inquilino non gli ha comunicato niente, cioè del fatto che nell’abitazione sta gestendo un attività di Bed and Breakfast affittacamere non professionale;
– A questo punto cosa succede :
– l’Agenzia delle Entrate, dopo verifica, rileva che il locatore, in buona fede, non può applicare la cedolare secca perchè l’immobile viene utilizzato in modo promiscuo, quindi procede alla rettifica delle dichiarazioni dei redditi del locatore con il conseguente recupero di :
a) imposta registro non versata ;
b) differenza tra quanto versato per Cedolare secca e quanto invece doveva IRPEF,ADD.REGIONALE, ED ADD.COMUNALE non versate, oltre a sanzioni ed interessi;
Conclusioni :
– il locatore può rivalersi verso il locatario per grave danno con la possibilità anche di annullare il contratto per inadempienza contrattuale
Da tutto quanto si deduce per logica consequenziale che in caso che uno decida di svolgere attività di Bed and Breakfast in un immobile in locazione deve gioco forza avvisare il proprietario di questa evenienza inserendo questo come clausola contrattuale conseguentemente il locatore non potrà in ogni caso chiedere ne applicare la cedolare secca.

Ago&filo- La politica come affermazione del se e i ring familistici del Sud

Il mio editoriale di oggi – L’affermazione di sè, quando la politica diventa sopravvivenza ed affare di famiglia, derogando da sviluppo condiviso.
Che si fa per campare, quando la politica locale diventa pane quotidiano ed alimenta il ring familistico. Mettere in discussione se stessi non è facile, ancora più difficile osservare i propri comportamenti e gli effetti generati sugli altri, ecco perché molto spesso si vive in superficie probabilmente per non affrontare questioni personali irrisolte. Se il percorso individuale di crescita e convivenza civile è complicato, può generare effetti devastanti quando si ha un incarico di responsabilità o delega politica. Non sono uno psicoterapeuta ma faccio affidamento sulle esperienze umane sinora vissute. Il nostro Meridione non è un territorio facile, fin da piccoli siamo costretti a subire compromessi di vario genere pur di riuscire ad affermare la nostra personalità e trovare spiragli di spazio in una società chiusa ed assai complicata. Ecco perché molto spesso ci si affida a credenze e feticci pur di giustificare la grama esistenza o si usa la strada della politica per cercare un minimo di affermazione personale, incorrendo tuttavia in rischi dannosi come una supervalutazione del proprio ego e una non chiara interpretazione di ruoli e competenze. Credo che quest’ultima sia purtroppo una costante che si alimenta senza soluzione di continuità con soggetti di vario genere che in forza di un consenso indotto o estorto, tentano di appagare esigenze personalistiche e aspirazioni anche di piccolo cabotaggio. La politica, ci hanno insegnato a scuola è servizio,certo amministrare un ente non è facile tuttavia arriva sempre il momento in cui è necessario fare bilanci su quanto realmente effettuato per il bene della collettività o almeno questo succede quando vi sono livelli di civiltà condivisi. Sono molti i comuni che hanno dovuto derogare da uno sviluppo diretto, subendo invece la miopia e l’incapacità di personalità desiderose solo di affermare se stessi. Nulla di nuovo sotto il sole mi direte, da sempre i poteri forti, a prescindere dalle competenze, decidono le sorti, ma è paradossale che nulla sembra essere cambiato nel tempo. Il popolo meridionale dalle tante virtù ma dai numerosi difetti, è sempre stato ambiguo in politica, incapace di scelte radicali e molto spesso succube di sistemi articolati e in alcuni casi imperscrutabili a testimmoniarlo secoli di sudditanza e inefficacia. Le vicende di questi ultimi mesi dimostrano, aldilà dei casi giudiziari, che la strada è ancora tutta in salita per una reale consapevolezza e una volontà condivisa di crescita collettiva e poiché a mio parere chi è eletto è in larga parte dimostrazione di chi lo vota, forse probabilmente ci meritiamo una classe politica inconcludente, arraffona e incapace di autentici slanci con una visione che non sia quella del proprio ristretto ring familistico.

Festa di San Gennaro, tutto esaurito nei B&B e dimore di Napoli, lo rivela l’Abbac che ora chiede sforzo per accoglienza e sicurezza

Strutture ricettive piene per San Gennaro, e Napoli sempre più città appeal di turisti e viaggiatori, previsioni rosee anche per ottobre, chiesto uno sforzo a istituzioni per garantire migliori standards di accoglienza e sicurezza in città.
Festa di San Gennaro, è tutto esaurito nei bed and breakfast, case vacanze ed affittacamere di Napoli. “E’ ormai difficile trovare un posto letto per questo fine settimana che si prolungherà fino a lunedì per la festa di San Gennaro, diventata un vero e proprio evento attrattivo per turisti e viaggiatori provenienti anche dall’estero – cosi dichiara Agostino Ingenito – presidente Abbac, l’associazione che riunisce le strutture ricettive extralberghiere della Campania. “Abbiamo ricevuto sollecitazioni a trovare posti letto ma tutte le nostre strutture sono al completo – continua Ingenito – Pare che ormai la festa di San Gennaro sia diventato un fenomeno cult a cui difficile sottrarsi. Ma dalla sede di Via Toledo, l’associazione regionale conferma trend molto positivi anche per il mese di ottobre. “La città è ormai una meta turistica molto ricercata, il lavoro svolto in questi ultimi anni e il fascino culturale ed artistico, oltre a congiunture favorevoli, stanno offrendo ottimi riscontri ai nostri operatori – conferma Agostino Ingenito, che riveste anche la carica di presidente nazionale della categoria con l’Aigo Confesercenti – Puntiamo sempre più ad una qualificazione dell’offerta ricettiva, stiamo formando gli operatori che sempre più intendono aprire le loro case agli ospiti ed al contempo sollecitiamo l’Amministrazione comunale a condividere una battaglia nei confronti delle attività abusive. Già nelle prossime settimane partiranno ulteriori corsi di formazione ed eventi per coinvolgere gli operatori turistici e le associazioni cittadine per dare ulteriore impulso per l’ospitalità e i servizi e decoro della città. “Il turismo è sempre più la chiave di volta economica di Napoli e del suo hinterland- conclude Ingenito – Ecco perchè è inderogabile un’azione condivisa tra le istituzioni e i privati per garantire standars qualitativi e sicurezza”

Iva sulle commissioni da pagare ai portali di prenotazione online, lo stop proposto da Abbac Aigo

L’Agenzia delle Entrate si è pronunciata in merito ad una recente segnalazione relativa ad un’anomalia che avviene per le strutture ricettive gestite in forma non professionale in relazione al pagamento Iva sulle commissioni pagate ai portali di prenotazioni. L’Agenzia delle Entrate ritiene sempre dovuta l’Iva su tali commissioni. Tale opzione non ci soddisfa e abbiamo chiesto al nostro Ufficio Legislativo ulteriori chiarimenti.Infatti detti portali emettono fatture senza IVA italiana, applicando il meccanismo del cosiddetto “reverse charge” anche nei casi in cui la struttura ricettiva è priva di partita IVA. La conseguenza per l’Agenzia delle Entrate è l’evasione totale dell’imposta, che non viene pagata né dal portale né dalla struttura. Secondo l’Agenzia, se la struttura ricettiva ha la partita IVA, essa si dovrà fare carico del versamento in regime di inversione contabile. Se la struttura non ha partita IVA, dovrà essere invece il portale ad identificarsi in Italia e ad emettere fattura con IVA italiana.“Il pronunciamento è importante perché sancisce parità di condizioni tra soggetti che operano nello stesso mercato e avvia riflessioni sulla cosidetta sharing economy ma appare evidente che vi è una stortura che va chiarita ulteriormente. Ecco perchè abbiamo inteso coinvolgere il nostro ufficio legislativo al fine di produrre un interpello all’Agenzia delle Entrate e chiarire bene chi fa cosa e perchhè. Costa infatti caro alla struttura ricettiva che è svolta in formula non professionale. Secondo l’Agenzia delle Entrate la dimensione del mancato gettito, che dovrà costituire oggetto di specifici accertamenti, potrebbe assumere dimensioni colossali. Basti pensare che nella giornata di oggi il più noto di tali portali pubblica 112.264 strutture ricettive italiane, di cui 40.047 appartamenti”.
Al versamento dell’imposta si associano cospicue sanzioni, che possono variare tra il 90% ed il 180% dell’imposta stessa. Vi terremo informati sul nostro interpello per offrire ulteriori e più dettagliate informazioni ed evitare strumentalizzazioni in atto da parte di sedicenti consulenti. Il nostro sportello associativo resta a disposizione anche per informazioni sulla modalità di associazione, la quota assicurativa per gli ospiti e le strutture, le convenzioni e i servizi offerti per gli operatori. E’ possibile contattare la nostra segreteria al seguente recapito 0815635192 info@abbac.it