B&B nel condominio? Se viene vietato dal regolamento, va trascritto

Il divieto di adibire gli appartamenti a bed and breakfast va trascritto. La Cassazione, con sentenza 18 ottobre 2016, n. 21024, afferma che la clausola del regolamento condominiale che limiti la destinazione delle unità immobiliari deve essere considerata costitutiva di servitù atipica ed è, quindi, opponibile ai terzi acquirenti solo se risulti nella nota di trascrizione.Due condomini di un condominio di Palermo avevano impugnato nel 2006 una deliberazione assembleare che, con la maggioranza ex art. 1136 c.c., aveva integrato il regolamento condominiale, inserendovi un articolo che vietava ai partecipanti di destinare le unità singole a case-famiglia, bed and breakfast, pensioni, alberghi o affittacamere. Il condominio convenuto si era difeso sostenendo che la deliberazione impugnata aveva soltanto riprodotto analoga disposizione contenuta nel regolamento originario del 1957.
Il Tribunale di Palermo aveva dichiarato la nullità della delibera, mentre la Corte d’Appello aveva riformato la prima sentenza, osservando come le limitazioni all’utilizzo delle unità immobiliari, benchè non fossero state inserite nelle note di trascrizione, derivassero da un regolamento condominiale di origine contrattuale richiamato negli originari atti d’acquisto delle singole proprietà esclusive. Uno degli originari attori aveva proposto ricorso per cassazione lamentando, tra l’altro, che l’omessa trascrizione del regolamento del 1957 aveva comportato l’inopponibilità delle relative clausole limitative ai successivi acquirenti.

La Corte di Cassazione, con sentenza 18 ottobre 2016, n. 21024, accoglie questa censura. La sentenza delle Suprema Corte ricorda come alcune pronunce precedenti avessero affermato che le clausole del regolamento condominiale che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà possono vincolare gli acquirenti dei singoli appartamenti anche indipendentemente dalla trascrizione, purché nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – debba ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass
. 31 luglio 2009, n. 17886
).
Parimenti, in passato si era affermato che la clausola del regolamento di condominio, che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini a determinate attività, abbia efficacia nei confronti degli aventi causa a titolo particolare dei condomini se trascritta nei registri immobiliari, oppure se comunque menzionata ed accettata espressamente nei rispettivi atti d’acquisto (Cass. 1° giugno 1993, n. 6100).

Altre volte, si era distinto sempre in giurisprudenza tra le clausole del regolamento che impongano pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusivae a vantaggio di altre unità abitative, e le clausole che, invece, impongano prestazioni positive a carico di alcuni ed a favore di altri condomini o di soggetti diversi, nel primo caso essendo configurabile un diritto di servitù, trascrivibile nei registri immobiliari, e nel secondo, invece, un onere reale e nel terzo un’obbligazione “propter rem”, non trascrivibili (Cass. 5 settembre 1990, n. 11684). Altrimenti, a proposito del regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, le clausole che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive sono state intese come costitutive su queste ultime di servitù reciproche (Cass. 15 aprile 1999, n. 3749; Cass. 13 giungo 2013, n. 14898).

La sentenza 18 ottobre 2016, n. 21024 afferma decisamente che la previsione regolamentare di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive debba essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem. Osserva la Corte che non vi può essere obbligazione reciproca quando ciascuno debba all’altro un eguale speculare a quello cui questi è tenuto verso di lui. Ricondotta alla servitù, l’opponibilità ai terzi acquirenti della clausola del regolamento che stabilisce i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive va, quindi, regolata facendo attenzione riguardo alla trascrizione del relativo peso.
Per l’opponibilità delle servitù reciproche costituite dal regolamento di condominio, non è, quindi, sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., occorre indicarne le specifiche clausole limitative (Cass. 31 luglio 2014, n. 17493). In assenza di trascrizione, queste disposizioni del regolamento valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto.

Da ultimo, la sentenza n. 21024 del 2016 enuncia il seguente principio di diritto: “la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale”.

La decisione in commento riaprirà antiche dispute dottrinali.

Un regolamento di condominio è, di per sé, atto soggetto alla trascrizione nei registri immobiliari? La risposta dovrebbe essere negativa, compatibilmente con l’art. 2645 c.c., in quanto esso non è, ex se, atto dispositivo della comproprietà.

Sono, piuttosto, trascrivibili le eventuali convenzioni costitutive di servitù che siano documentalmente inserite nel testo di un regolamento di condominio.
Può allora procedere alla trascrizione di tali clausole il costruttore venditore, originario unico proprietario dell’edificio, che abbia predisposto il regolamento? No, finché egli non abbia proceduto all’alienazione della prima unità immobiliare, in quanto prima di tale momento non è possibile configurare tali servitù reciproche tra le varie porzioni dell’edificio, in quanto la servitù è ius in re aliena e, per il principio nemini res sua servit, non è concepibile il sorgere di una servitù attiva o passiva tra due fondi, fino a quando i medesimi appartengono a un unico titolare.

Con la nota di trascrizione del primo atto di acquisto di un’unità compresa nell’edificio si determina l’opponibilità del regolamento, menzionando in essa tutte le distinte unità immobiliari, pure quelle rimaste in proprietà del costruttore, ovvero ciascuno dei reciproci fondi dominante e servente. All’atto dell’alienazione delle ulteriori unità immobiliari, il regolamento andrà ogni volta richiamato o allegato e dovrà eseguirsi ulteriore trascrizione per le servitù che mano mano vengono all’esistenza fino all’esaurimento del frazionamento della proprietà originariamente comune.

Un regolamento contenente limiti della proprietà definitivamente trascritto non necessita, ovviamente, per la sua opponibilità ai successivi subacquirenti, di essere richiamato nei rispettivi atti di subentro nella titolarità delle porzioni esclusive.

Viceversa, un regolamento che contenga limiti di destinazione, seppur non trascritto, è efficace per il terzo acquirente soltanto se nel rispettivo titolo di acquisto si faccia espresso riferimento non genericamente al medesimo regolamento, quanto allo specifico vincolo di reciproca servitù esistente. In mancanza della certezza legale della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente, derivante dalla trascrizione dell’atto costitutivo, occorre verificare la certezza reale di tale conoscenza, che si consegue unicamente con la precisa indicazione dello ius in re aliena gravante sull’immobile oggetto del contratto (Cass. 28 aprile 2011, n. 9457).

Tale interpretazione si fonda sulla convinzione che il regolamento condominiale, che contenga limitazioni ai diritti dominicali dei singoli condomini, deve essere approvato da tutti i partecipanti al condominio con atto di natura negoziale.

La riferibilità di queste clausole negoziali, limitative dei diritti reali, a soggetti diversi dai partecipanti alle originarie convenzioni regolamentari, in caso di mancata loro trascrizione, postula, quindi, che le medesime siano poi espressamente contemplate nei singoli successivi atti d’acquisto: in questo caso, ben si spiega che il vincolo per gli aventi causa scaturisce non dall’opponibilità, ma direttamente dall’accettazione negoziale.

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